شاید تعداد زیادی از ما ندانیم وظایف مدیر ساختمان مواردی هستند که به صورت قانون درآمده‌اند و این مسئولیت کار آسانی نیست. مدیر ساختمان یکی از مهم‌ترین اعضای هر آپارتمان یا مجتمع مسکونی است که اداره‌ ساختمان، بدون حضور او کاری دشوار یا حتی در مواردی غیرقابل تصور است. دو سوال مهم درباره‌ مسئله‌ مدیریت ساختمان وجود دارد که امروز می‌خواهیم به آن‌ها بپردازیم. سؤال اول، که سوال مهمی است نحوه‌ی انتخاب مدیر ساختمان است. چه کسانی می‌توانند مدیریت ساختمان را بر عهده بگیرند و این دوره چه مدت‌زمانی طول خواهد کشید؟

وظایف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان چه کسی است؟

برای این که بدانیم مدیر ساختمان چطور انتخاب می‌شود، بهتر است با مفهوم مجمع عمومی مالکان آشنا شویم. براساس قانون تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی مالکان در هر ساختمان از تمامی مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل می‌شود. وظیفه‌ اصلی این مجمع برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیر ساختمان و تصمیم‌گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نوسازی و بازسازی است. در واقع مدیر ساختمان موظف است تصمیم‌های مجمع را به اجرا دربیاورد.

به طور معمول در هر ساختمانی که بیش از سه مالک داشته باشد باید فردی به عنوان مدیر ساختمان منصوب شود که وظایفی چون پرداخت قبوض، پیگیری دریافت بیمه‌های مرتبط ساختمانی مانند آتش‌سوزی، جمع آوری شارژ ساختمان و تعیین سهم هر آپارتمان برای این موارد را به عهده گیرد.

در صورت نیاز، اعضای مجمع می‌توانند به جای انتخاب یک نفر، چند نفر را به عنوان هیئت مدیره انتخاب کنند. در این صورت، باید توجه داشت که تعداد اعضای هیئت مدیره باید فرد باشد تا در هنگام تصمیم‌گیری مشکلی به وجود نیاید. مدیران ساختمان از میان مالکان، مستاجران یا حتی کسانی که در ساختمان زندگی نمی‌کنند انتخاب می‌شوند.

مدیر ساختمان در حالت عادی، یک سال و در نهایت دو سال می‌تواند این مسئولیت را بر عهده بگیرد. هرچند، مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند، بهتر است مدیریت ساختمان به تمام ساکنان واگذار شود تا باعث درک سختی این کار و بالاتر رفتین میزان مشارکت و مسئولیت‌پذیری بیشتر شود.

حق الزحمه مدیر ساختمان چگونه محاسبه می‌شود؟

مدیرساختمان هم مثل هر شخص شاغل دیگری دارای حقوق و مزایایی است که بر اساس قانون وزارت کار تعریف می‌شود. در این صورت بین هیئت مدیره ساختمان به عنوان کارفرما و مدیر ساختمان در نقش کارگر قراردادی امضا می‌شود که میزان اجرت و حقوق به همراه بیمه و مزایا در آن درج می‌شود.

فرقی نمی کند که این شخص از ساکنین باشد یا خیر؛ در هر صورت طبق قوانین جاری کشور باید دستمزد وی پرداخت شود. با این حال اگر در مدت فعالیت هیچ گونه قراردادی بابت این مسئله تنظیم نشده باشد مدیر ساختمان حق برداشت هیچ مبلغی را تحت هیچ عنوانی نخواهد داشت.

بیشتر بخوانید
قرارداد پیش فروش خانه: نکاتی که باید به آن‌ها توجه کنیم کدام‌اند؟

وظایف مدیر ساختمان چیست؟

تمام قوانین آپارتمان نشینی، از جمله قانون مربوط به اداره‌ کردن آپارتمان در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است. اما برای راحتی کار و سهولت در درک مفاهیم، در این بخش به زبان خودمانی درباره‌ وظایف و اختیارات مدیر ساختمان صحبت خواهیم کرد.

اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان و حفاظت از ساختمان

مهم‌ترین کاری که مدیران ساختمان باید انجام دهند، حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و اداره‌ امور روزمره‌ آن است. علاوه بر آن مدیر ساختمان موظف است برای عملی کردن تصمیمات مجمع عمومی مالکان اقدامات لازم را انجام دهد.

البته باید به این نکته توجه داشت که مجمع مالکان، مدیر یا هیئت مدیره را بر اساس معیارهای مشخصی انتخاب می‌کند. بنابراین مدیر ساختمان حق ندارد وظایفش را بر عهده‌ فرد دیگری بگذارد یا این نقش را به دیگری تفویض کند.

بیمه آتش‌سوزی؛ وظیفه‌ای ضروری و فوری

یکی از وظایف مدیر ساختمان که به هیچ عنوان نباید از آن چشم‌پوشی کرد، بیمه‌ی آتش‌سوزی است. در صورتی که ساختمان دچار آتش‌سوزی شود و بیمه نباشد، مدیر ساختمان مسئول پرداخت این خسارت است.

هزینه‌های مشترک آپارتمان؛ دغدغه‌ی مهم مدیران ساختمان

یکی از وظایف مدیران ساختمان، که برای بیشتر ما آشنا است، تعیین و جمع‌آوری هزینه‌های مشترک ساختمان است که به شارژ آپارتمان معروف است. نحوه تعیین سهم هر واحد باید در جلسات مجمع عمومی مالکان مشخص شود.

در صورتی که مالکان روشی را برای تعیین سهم واحدها مشخص نکرده باشند، سهم هر واحد طبق قانون محاسبه می‌شود. یعنی برای آن بخش از هزینه‌‌‌ها که با مساحت واحد مرتبط است، مثل هزینه آب یا گاز، بر اساس نسبت مساحت زیربنای اختصاصی به متراژ تصمیم‌گیری می‌‌شود. از طرفی دیگر در صورتی که هزینه‌ها به مساحت واحد ارتباطی نداشته باشند، مثل آسانسور یا سرایدار، مبلغ موردنظر به صورت مساوی بین واحدها تقسیم خواهد شد.

رسیدگی به درخواست‌ها و اعتراض‌های ساکنان

یکی از وظایف مدیر یا مدیران ساختمان، رسیدگی به شکایت‌های ساکنان آپارتمان نسبت به هزینه‌های پرداختی است. در صورتی که مدیر ساختمان نسبت به این شکایت‌ها واکنش مناسبی نشان دهد، ساکنان می‌توانند به دستگاه قضایی مراجعه کنند و شکایتشان را مطرح نمایند.

حفظ صورت‌جلسات مجمع‌های عمومی مالکان

بر اساس قانون، تمام تصمیم‌هایی که در جلسات مجمع گرفته می‌شود، باید ثبت شود. مدیر ساختمان باید این صورت‌جلسه‌ها را بایگانی کند تا در مواقع ضروری قابل‌استناد باشند. بعد از انتخاب مدیر جدید، مدیر قدیمی موظف است این مدارک را به او تحویل دهد.

بیشتر بخوانید
متراژ انبار در قیمت واحد آپارتمان محاسبه می‌شود یا به صورت جداگانه؟

در صورتی که یک یا چند نفر از مالکان نتوانند در جلسه مجمع حاضر شوند، مدیر ساختمان باید تصمیم‌هایی را که در جلسه نهایی شدند به اطلاع آن‌ها برساند.

تصمیم‌گیری درباره نحوه برخورد با مالکان یا مستاجران بدهکار

همانطور که گفتیم، یکی از وظایف مدیر ساختمان، تعیین هزینه‌های ساختمان و دریافت آن از ساکنان است. اما سوال اینجاست که در صورتی که یک یا چند نفر از ساکنان از پرداخت این مبلغ خودداری کنند، وظیفه مدیر ساختمان چیست؟ در قدم اول، مدیر ساختمان باید اظهارنامه‌ای بنویسد و با ذکر مبلغ بدهی، هزینه‌ی موردنظر را درخواست کند. برای این کار مدیر ساختمان به دادگاه مراجعه کرده و فرم اظهارنامه را پر می‌کند.

در صورتی که بعد از گذشت ده روز از زمان ابلاغ اظهارنامه، فرد نسبت به پرداخت بدهی اقدامی نکند، مدیر می‌تواند تصمیم جدیدی بگیرد. یکی از مهم‌ترین تدابیر این است که خدمات مشترک ساختمان مانند شوفاژ، آب گرم و برق را برای واحد این فرد قطع کند. در صورتی که مدیر ساختمان بعد از این اقدامات موفق به دریافت هزینه از فرد نشود، اجرائیه‌ای از سوی اداره‌ی ثبت منطقه صادر خواهد شد. در این صورت، اموال بدهکار، معادل مبلغ بدهی او بازداشت می‌شود. بعد از کارشناسی، این اموال به حراج و مزایده گذاشته شده و طلب ساختمان وصول می‌شود.

ساعتوظایف مدیر ساختمان در چارچوب حقوقی به روشنی تعریف شده است. ساکنان آپارتمان‌ها می‌توانند با مطالعه‌ی این قوانین، از حقوق خود مطلع شوند. مدیران ساختمان‌ها هم با آگاهی نسبت به این قوانین، از وظایف و اختیاراتشان آگاه خواهند شد. شکی نیست که این آگاهی اولین قدم برای مدیریت بهتر ساختمان است.

 

نوسازی و بازسازی خانه

برای این که مطمئن شویم عمر مفید خانه‌ای به سر رسیده یا نه، نیاز به تشخیص سه کارشناس رسمی دادگستری داریم. برای این کار در وهله اول، مالکان می‌توانند این سه کارشناس را انتخاب کنند. در صورتی که مالکان بر سر انتخاب کارشناس، توافقی نداشته باشند، وزارت مسکن می‌تواند این مسئولیت را بر عهده بگیرد.

نکته قابل‌توجه این است که در صورتی که مجمع عمومی مالکان تصویب کند که ساختمانی باید بازسازی شود، اجرای این وظیفه بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود. علاوه بر آن ممکن است مالکی از تخلیه واحد خود خودداری کند. در این صورت هم، مدیر آپارتمان موظف است با واسطه‌گری یا پیگیری‌های حقوقی این مسئله را رفع کند.

منبع: آدرس

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*
*