تغییر کاربری ملک

به طور کلی هر ملکی که ساخته می‌شود طبق قانون دارای کاربری مشخصی است. کاربری ملک از ابتدا به طور دقیق تعیین شده و در سند آن ثبت می‌شود. کاربری ملک انواع مختلفی دارد اما مهم‌ترین آن‌ها کاربری مسکونی، تجاری و اداری است. از آن جا که ارزش ملکی با کاربری تجاری از ملکی با کاربری مسکونی بیشتر است بسیاری از مالکان به دنبال راهی برای تغییر کاربری ملک خود هستند. در این مطلب درباره نکات و شرایط تغییر کاربری ملک صحبت می‌کنیم.

تعریف کاربری ملک مسکونی به اداری و تجاری

واحد مسکونی

ملکی که اولاً هدف از ساخت آن اسکان دائم یا موقت افراد (خانواده) باشد و دوماً طبق الگوی مشخصی (مثلاً دارای آشپزخانه و اتاق خواب و…) ساخته شود، واحد مسکونی نامیده می‌شود.

واحد تجاری و اداری

منظور از واحد تجاری و اداری کلیه واحدهایی هستند که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب و تجارت احداث شده‌اند، یا واحدهای صنعتی که تحت پوشش قانون نظام صنفی و واحدهای تابع قانون تجارت قرار دارند.  به زبان ساده‌تر کلیه اماکنی که طبق این قانون به منظور تجارت یا فعالیت‌های صنفی ساخته شده‌اند واحد تجاری یا اداری نامیده می‌شوند. مصادیق ملک تجاری و اداری در ادامه تبصره مربوطه به طور کامل ذکر شده‌اند.

اصل عدم تغییر کاربری

طبق قوانین شهرداری برای ساخت هر ملکی ابتدا مجوزی صادر می‌شود که کاربری ملک به طور دقیق در آن مشخص شده است.  به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند و دریافت پروانه ساخت پیش از شروع هرگونه عملیات ساخت‌وساز ضروری است. در قانون مربوطه صراحتا اعلام شده است که: “شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند”.

علاوه بر این که کاربری ملک در پروانه ساخت آن ثبت می‌شود، شهرداری موظف است به طور دائم به نوع کاربری املاک نظارت داشته و مانع از استفاده املاک با کاربری غیرقانونی شود. همچنین شهرداری تغییر در کاربری املاک و نقض قوانین مربوط به کاربری قید شده در پروانه ساخت را ممنوع کرده و به طور جدی تخلفات مربوطه را پیگیری می‌کند. خوب است بدانید تخلف از این قوانین مجازات سنگینی از جمله جریمه نقدی و حتی حبس در پی دارد.

عواقب تغییر کاربری ملک به صورت غیرقانونی

در صورتی که بر خلاف قوانین مندرج در قانون شهرداری در ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون مقرر بر تبصره یک بند ۱۰۰ این قانون انجام می‌شود. در صورتی که تخلف اثبات شود مالک یا مستآجری که مرتکب تخلف شده موظف است در مهلت معین (کمتر از دو ماه) کسب‌وکار دایرشده در ملک موردنظر را تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن تجارت نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دوسال خواهد شد.

نکته‌ای که باید بدانید این است که طبق قانون شهرداری تنها اختیار برخورد با مالکینی را دارد که از ملک غیرتجاری استفاده تجاری کرده‌اند و در موارد مربوط به تغییر کاربری به اداری و… حق برخورد با تخلف صورت گرفته در حوزه اختیار شهرداری نیست.  با وجود این در حال حاضر در کلیه موارد تخلف کاربری ملک، شهرداری با متخلفین برخورد می‌کند.

استثناهای تغییر کاربری ملک مسکونی

تغییر کاربری ملک

با وجود اصل عدم تغییر کاربری ملک، مواردی به عنوان استثنا در قانون پیش‌بینی شده اند که بر طبق آن‌ها می‌توان از ملکی با کاربری مسکونی بهره‌برداری غیرمسکونی انجام داد. مثلا شما می‌توانید پس از اجاره خانه که کاربری مسکونی دارد از آن به عنوان دفتر حقوقی استفاده کنید. این استثناها عبارتند از:

  • طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفترثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
  • بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
  • بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
  • البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه می‌توانید به طور کامل از آن مطلع شوید.

مدارک لازم:

  • مدارک شناسایی مالک (یا نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه)
  • اصل سند ملک
  • مشخصات کامل ملک (مثل کروکی و کدپستی و…)
  • برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
  • نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری مورد نظر طراحی شده است
  • مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان‌های مربوطه

مراحل تبدیل کاربری مسکونی به تجاری

تبدیل کاربری مسکونی به تجاری به دو شیوه کلی انجام می‌گیرد. اول تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی و دوم تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز.  با توجه به محدودیت‌های موجود برای دریافت مجوز و همچنین وجود بافت فرسوده گسترده که نیاز به بازسازی دارد تغییر کاربری ملک بیشتر مواقع از طریق تخریب و نوسازی انجام می‌شود.

برای تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری طبق مراحل زیر عمل می‌کنید:

  • مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض ساختمان
  • مراجعه به سازمان‌ها و ادارات لازم برای تکمیل مدارک اولیه
  • مراجعه به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ارائه درخواست از طریق پر کردن فرمی که در آن کاربری قدیم و کاربری جدید جهت تغییر ثبت می‌شود. پس از پر کردن فرم و ارائه مدارک فرآیند تشکیل پرونده به صورت الکترونیک انجام خواهد شد.
  • در مرحله بعد یک بازرس برای بررسی ملک مورد نظر فرستاده می‌شود. این بازرس موظف است ابتدا اطلاعات درج شده در فرم درخواست را با ملک تطابق داده و در صورت عدم وجود اختلاف بین این دو سایر شرایط مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک را نیز بررسی کند.  به طور مثال پهنای کوچه یا خیابانی که ملک در آن واقع شده و موقعیت ملک نسبت به ساختمان‌های اطراف. در صورتی که تخلفی در این موارد وجود داشته باشد مالک موظف است ابتدا برای رسیدگی به آن اقدام کرده و سپس روند درخواست خود را پیگیری نماید.
  • در این مرحله دفتر خدمات نوسازی دستور نقشه جدید که متناسب با کاربری مورد درخواست است را صادر می‌کند. در این نقشه اطلاعات مربوط به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن و تعداد طبقات جدید، سطح اشغال و حدود فضاهای مختلف مثل پارکینگ و نورگیر و…. مشخص می‌شود. در صورتی که مالک نسبت به هر بخش از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید اعتراض خود را پیش از ورود به مرحله بعد پییگری نماید.
  • در مرحله بعد ملک بر طبق نقشه صادر شده از طرف سازمان نوسازی برای طراحی نقشه اصلی اقدام می‌کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه باید در نقشه اصلی طراحی شده رعایت شود. خوب است بدانید این موارد پس از بازسازی ملک مورد نظر مجددا از طریق مراجع مربوطه بررسی می‌شود و در صورت تخلف مطابق قوانین با مالک برخورد خواهد شد.
  • پس از تهیه نقشه اصلی مالک باید همراه با نقشه ملک، جهت دریافت پروانه ساخت به دفتر خدمات نوسازی مراجعه کند. سازمان پس از بررسی تطابق نقشه با دستور نقشه صادر شده، پروانه نوسازی و تغییر کاربری ملک را صادر می‌کند. در صورتی که در نقشه تهیه شده توسط مالک موارد لازم رعایت نشده باشد مالک باید برای اصلاح آن اقدام کرده و مجددا به سازمان نوسازی مراجعه کند. صدور پروانه پس از تأیید نهایی به مالک اطلاع داده می‌شود.
  • مرحله آخر تخریب و نوسازی ملک است.  به این صورت که پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب شده و مطابق نقشه تأیید شده نوسازی می‌شود.

هزینه تغییر کاربری ملک

هزینه تغییر کاربری به عوامل متعددی مثل موقعیت خانه، محله، شهر، متراژ خانه و… بستگی دارد. از همه این‌ها مهم‌تر اینکه هر سال نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه برای این مورد تصویب می‌شود.  بنابراین امکان تعیین هزینه مشخصی برای تغییر کاربری املاک وجود ندارد. البته بخشی از این هزینه‌ها که مربوط به عوارض و مالیات ملک می‌شوند مشخص هستند و با مراجعه به شهرداری می‌توان از مقدار دقیق این هزینه‌ها اطلاع یافت.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*
*